Рынок коммерческой недвижимости 2017

Угрозы и проблемы 2017 года

Первая угроза представляет собой сокращение маржинальности.  Уровень арендных ставок понижается, а расходы собственника только повышаются. Понижение ставок вызвано возросшей конкуренцией на хорошие объекты. Расходы собственников повышаются по причине изменений в законодательстве. Налог на коммерческую недвижимость теперь исчисляется из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной.

Вторая угроза также касается законов. Речь идёт об излишнем регулировании на законодательном уровне. Региональные власти запрещают строительство, ограничивают время работы (например, магазинов), устанавливают размер арендных ставок – всё это негативно сказывается на бизнесе, а значит и на аренде.

В третьих, нельзя не сказать о влиянии политики на рынок коммерческой недвижимости. Он сильно зависит от экономической ситуации в стране, а она в свою очередь от политической ситуации. В частности, неопределённые отношения с Западом оказывают воздействие на зарубежных инвесторов и на их вливания в российский рынок. А неустойчивость курса валют влияет на покупательскую способность населения, которая и без того падает.

Четвертая угроза состоит в том, что банки и госструктуры все больше приобретают объектов коммерческой недвижимости в свой портфель. Многие объекты перешли в управление банков из-за задолженностей. Это мешает развиваться отрасли по законам рынка. Слишком большое участие государства. При этом государственной поддержки  на рынке коммерческой недвижимости не существует.

Офисная недвижимость

Анализ рынка офисной недвижимости 2016 года показал, что процент введённых в эксплуатацию помещений оказался в два раза ниже, чем в 2015 году. Новый год обещает нарастить обороты и сдать 440 000 квадратных метров офисов.

Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что объем офисных площадей, который введут в эксплуатацию в этом году, будет еще больше и составит 507 000 квадратных метров.

Что касается сделок по аренде и купле-продажи, то их ожидаемый объем – порядка 1,1 млн квадратных метров – комментирует Олеся Дзюба.

Количество вакантных площадей класса «А» должно остаться на уровне. А вот свободных офисов класса «В» станет меньше.

Что касается ставок, то они должны остаться стабильными. Если их рост возможен, то на 5 – 10%. Стоимость квадратного метра офисов класса «А прайм» начинается от 42 000 рублей, класса «А» от 18 000 рублей, класса «B» от 13 000 рублей.

Складская недвижимость

В складской недвижимости наблюдается тенденция перехода арендаторов в более качественные объекты и сосредоточение в распределительных центрах.

Если арендаторы могут позволить себе формат складов «built-to-suit» – они это делают. Если нет – предпочитут «класс А» и стандартный функционал.

Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, считает, что рынок складской недвижимости стабилизировался, и в конце 2017 года нас уже ожидают повышение ставок и сокращение вакансий. Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman USG, подтверждает снижение уровня предложения в этом году.

Торговые помещения

Темп ввода в эксплуатацию торговых помещений в 2017 году будет сокращаться. Правда уровень заполняемости будет хорошим. Они будут открываться минимум на 80% заполненными (против прошлогодних 50-60%).

В регионах ожидается аналогичная ситуация. Есть много городов, в которых покупательская способность населения высока, но нет достойных торговых центров. Потенциал развития в таких регионах велик. Крупные сети ритейлеров, сегмент DIY и детских товаров, учитывая эти настроения, продолжают в них активное развитие.

Гостиницы

Гостиничный бизнес в столице испытывает на себе рост потока туристов. При этом отели люкс-класса осторожно относятся к такой тенденции и не повышают среднюю цену за номер/ночь.

Что касается регионов, уровень туризма подрос за счет введения санкций и соответствующего развития внутренних направлений.

В 2017 году в России должны открыться  11 отелей международных брендов. (В 2016 году их открылось 9, в 2015 – 13).

К 2021 году количество отелей международного уровня достигнет цифры – 109. Такие гостиницы откроются также в городах, где ранее не было отелей международных брендов: Хабаровск, Архангельск, Томск, Владимир, Тольятти, Оренбург, Владивосток, Переславль-Залесский Зеленоградск, Ставрополь, Кемерово, Саранск, Минеральные Воды, Новороссийск.

Инвестиции

Что касается инвестиций, то здесь встречаются два мнения. Первое: да, количество иностранных инвестиций сократилось, но видно растущий интерес зарубежных инвесторов в особенности со стороны Азии и Ближнего Востока (арабские вливания). Доля российских инвесторов в коммерческую недвижимость по-прежнему преобладающая.

Второе мнение: из-за нестабильности политических отношений с Западом и волатильности валюты – иностранные инвестиции  под большим вопросом, и что нас ожидает неясно.

Пока лидирующие сферы коммерческой недвижимости для инвесторов – это офисная, торговая и гостиничная.

Объем инвестиций в 2017 по прогнозам должен достигнуть 5 млрд долларов.

Прогнозы

Мнения на ситуацию в 2017 году расходятся. Первый прогноз: рынок стабилизировался, пик пройден, и показатели 2017 будут улучшаться.

Второй: только в 2017 году нас ожидает настоящий кризис рынка коммерческой недвижимости, и всё стабилизуется к 2019 году. Однако эксперты отмечают, что ожидаемый спад будет не таким сильным, как в 2008-2009 годах.

В связи с такими прогнозами многие игроки заняли выжидательную позицию. Поэтому на рынке сейчас преобладает консерватизм в действиях.

Однако, как отметил руководитель компании «АРР» Виталий Денисов, не бывает такой ситуации, когда на рынке либо все развиваются, либо все не развиваются. Игроки, выжившие в сложной экономической ситуации 2016-ого, умеют подстраиваться под ситуацию и менять план и направление действий. Это означает, что, несмотря на общие экономические показатели – компании будут развиваться, инвесторы будут вкладываться, а сделки будут совершаться.

Автор: Регина Шагеева